9 城 129 区住宅小区房龄结构数据（2026 年 11 月）

9 个城市 129 个行政区的住宅小区数量与房龄分段统计：小区数、20 年以上房龄占比、各房龄段数量、年份未标注数。数据来自房产平台小区库，采集于 2026 年 11 月。

更新 2026-11-06

这张表是本站在 9 个城市采集的住宅小区房龄结构，按行政区逐区列出。它回答一个问题：这个区有多少房子已经过了原始装修的使用年限。判断一套房子该做表面翻新、功能改造还是整体重做，第一步就看这个比例。

9个城市
129个行政区
179,157个住宅小区
36%20 年以上房龄

九个城市横向对比

按 20 年以上房龄占比排序。这个比例越高，说明这个城市的存量房改造需求越重，活越偏向「拆改、管线、防水」，而不是「设计与定制」。

城市 区数 小区数 20 年以上 占比 房龄最老的三个区
北京 18 21,359 9,735 46%　西城 69%、东城 66%、海淀 61%
深圳 12 18,805 8,623 46%　福田 72%、罗湖 71%、南山 53%
上海 16 38,683 14,936 39%　长宁 58%、徐汇 55%、杨浦 50%
成都 23 24,899 9,447 38%　金牛 57%、青羊 56%、武侯 56%
广州 11 21,465 7,779 36%　越秀 62%、荔湾 48%、海珠 47%
武汉 15 14,563 5,074 35%　江汉 50%、江岸 47%、武昌 47%
杭州 13 14,292 3,612 25%　拱墅 39%、上城 37%、西湖 35%
宁波 11 8,431 1,931 23%　北仑 34%、海曙 33%、余姚 27%
苏州 10 16,660 3,074 18%　姑苏 34%、高新 20%、工业园区 19%

逐区明细

每个城市内按 20 年以上房龄占比降序。占比超过 50% 的区加粗标出——这些区里，过半的小区已经到了管线与防水必须重做的阶段。

上海：16 个区，38,683 个小区，20 年以上占 39%

区 小区数 20 年以上 占比 15–20 年 10–15 年 5 年内 年份未标注
长宁 2,068 1,203 58% 127 78 4 656
徐汇 2,826 1,543 55% 183 136 29 935
杨浦 2,046 1,030 50% 138 118 23 737
静安 3,168 1,567 49% 231 138 14 1,218
虹口 2,161 1,056 49% 133 90 13 869
普陀 1,848 826 45% 157 111 18 736
黄浦 2,926 1,296 44% 138 103 3 1,386
浦东 7,360 2,478 34% 764 631 131 3,356
闵行 3,316 1,092 33% 351 339 63 1,471
崇明 585 188 32% 37 61 15 284
宝山 2,094 634 30% 208 271 49 932
金山 899 254 28% 81 110 15 439
奉贤 1,432 365 25% 94 133 48 792
嘉定 2,234 531 24% 228 375 52 1,048
松江 2,226 532 24% 247 243 50 1,154
青浦 1,494 341 23% 123 232 65 733

北京：18 个区，21,359 个小区，20 年以上占 46%

区 小区数 20 年以上 占比 15–20 年 10–15 年 5 年内 年份未标注
西城 2,130 1,475 69% 178 52 6 419
东城 1,531 1,009 66% 132 47 4 339
海淀 3,086 1,895 61% 320 154 15 702
丰台 1,849 938 51% 204 142 29 536
朝阳 4,378 1,881 43% 804 361 38 1,294
石景山 506 205 41% 48 67 15 171
门头沟 370 148 40% 18 44 8 152
昌平 1,368 510 37% 150 138 15 555
密云 392 142 36% 26 38 2 184
房山 877 293 33% 62 105 20 397
怀柔 389 128 33% 26 21 5 209
通州 1,423 461 32% 81 159 37 685
燕郊 124 32 26% 30 25 4 33
大兴 1,341 308 23% 100 211 34 688
平谷 278 65 23% 26 19 4 164
顺义 971 189 19% 89 102 31 560
延庆 293 52 18% 17 12 1 211
旅游地产 53 4 8% 7 15 3 24

深圳：12 个区，18,805 个小区，20 年以上占 46%

区 小区数 20 年以上 占比 15–20 年 10–15 年 5 年内 年份未标注
福田 2,901 2,102 72% 241 138 11 409
罗湖 2,666 1,889 71% 167 80 25 505
南山 3,088 1,643 53% 428 261 55 701
盐田 572 305 53% 97 38 12 120
大鹏新区 143 52 36% 21 14 1 55
宝安 2,858 998 35% 394 346 57 1,063
龙岗 3,079 1,018 33% 510 330 48 1,173
龙华区 1,727 453 26% 303 257 25 689
光明区 459 60 13% 29 48 28 294
坪山区 272 34 12% 13 46 15 164
东莞 459 56 12% 92 197 5 109
惠州 581 13 2% 90 230 24 224

广州：11 个区，21,465 个小区，20 年以上占 36%

区 小区数 20 年以上 占比 15–20 年 10–15 年 5 年内 年份未标注
越秀 2,245 1,387 62% 160 70 5 623
荔湾 1,380 667 48% 74 59 16 564
海珠 2,272 1,059 47% 181 100 26 906
天河 3,174 1,406 44% 339 180 26 1,223
番禺 2,795 967 35% 246 196 33 1,353
花都 1,632 523 32% 194 154 13 748
白云 3,422 1,005 29% 284 171 33 1,929
从化 600 160 27% 63 64 10 303
黄埔 1,137 248 22% 76 85 41 687
增城 2,119 272 13% 115 134 34 1,564
南沙 689 85 12% 44 85 28 447

成都：23 个区，24,899 个小区，20 年以上占 38%

区 小区数 20 年以上 占比 15–20 年 10–15 年 5 年内 年份未标注
金牛 2,338 1,332 57% 209 141 24 632
青羊 2,223 1,251 56% 173 159 21 619
武侯 2,386 1,327 56% 272 216 22 549
锦江 1,693 905 53% 162 168 33 425
成华 1,614 693 43% 170 214 53 484
龙泉驿 1,082 439 41% 97 104 45 397
青白江 442 159 36% 38 63 17 165
邛崃 310 112 36% 47 39 8 104
蒲江 129 46 36% 12 19 1 51
都江堰 1,222 401 33% 234 135 26 426
新津 540 170 31% 97 84 40 149
高新西区 172 48 28% 41 36 8 39
金堂 505 141 28% 65 86 16 197
崇州 665 187 28% 101 68 13 296
天府新区 1,043 272 26% 89 109 95 478
简阳 340 86 25% 31 28 11 184
温江 1,162 283 24% 140 134 34 571
彭州 993 241 24% 78 51 17 606
大邑 414 99 24% 54 54 8 199
高新 1,268 293 23% 144 324 29 478
双流 1,481 346 23% 148 144 65 778
新都 1,548 339 22% 125 199 47 838
郫都 1,329 277 21% 121 199 36 696

苏州：10 个区，16,660 个小区，20 年以上占 18%

区 小区数 20 年以上 占比 15–20 年 10–15 年 5 年内 年份未标注
姑苏 2,515 860 34% 201 196 14 1,244
高新 721 144 20% 90 131 29 327
工业园区 1,124 216 19% 249 249 17 393
吴中 1,942 374 19% 263 304 28 973
昆山 2,681 502 19% 747 521 68 843
吴江 1,759 262 15% 207 211 24 1,055
相城 993 141 14% 139 168 26 519
太仓 1,214 167 14% 129 130 26 762
常熟 2,218 277 12% 241 229 55 1,416
张家港 1,493 131 9% 151 143 21 1,047

武汉：15 个区，14,563 个小区，20 年以上占 35%

区 小区数 20 年以上 占比 15–20 年 10–15 年 5 年内 年份未标注
江汉 1,365 687 50% 123 99 24 432
江岸 1,775 831 47% 154 139 47 604
武昌 2,157 1,016 47% 207 180 32 722
硚口 1,020 457 45% 76 76 15 396
青山 434 177 41% 23 52 13 169
洪山 1,509 534 35% 149 210 60 556
汉阳 1,077 351 33% 74 160 45 447
沌口 299 82 27% 29 70 16 102
东湖高新区 969 224 23% 127 174 71 373
东西湖 757 171 23% 98 132 57 299
蔡甸 741 161 22% 69 82 35 394
江夏 891 163 18% 106 138 29 455
新洲 472 72 15% 84 77 18 221
黄陂 867 119 14% 126 163 34 425
汉南 230 29 13% 44 31 5 121

杭州：13 个区，14,292 个小区，20 年以上占 25%

区 小区数 20 年以上 占比 15–20 年 10–15 年 5 年内 年份未标注
拱墅 2,120 834 39% 193 235 87 771
上城 2,134 791 37% 201 248 79 815
西湖 1,727 613 35% 156 218 46 694
临安 791 203 26% 112 82 35 359
淳安 230 49 21% 21 22 6 132
临平 1,172 221 19% 79 186 62 624
萧山 1,837 326 18% 129 186 152 1,044
桐庐 424 77 18% 43 61 9 234
滨江 824 114 14% 164 145 38 363
余杭 1,425 204 14% 112 242 67 800
富阳 648 84 13% 51 59 34 420
建德 363 46 13% 91 31 3 192
钱塘 597 50 8% 68 112 31 336

宁波：11 个区，8,431 个小区，20 年以上占 23%

区 小区数 20 年以上 占比 15–20 年 10–15 年 5 年内 年份未标注
北仑 731 247 34% 87 73 29 295
海曙 1,363 443 33% 201 151 33 535
余姚 633 174 27% 72 85 30 272
镇海 508 124 24% 56 89 16 223
鄞州 2,157 478 22% 399 361 111 808
江北 610 121 20% 100 67 32 290
慈溪 1,047 178 17% 98 123 101 547
象山 413 59 14% 87 62 18 187
奉化 487 60 12% 46 55 45 281
宁海 383 47 12% 33 35 17 251
杭州湾新区 99 0 0% 4 7 30 58

数据怎么来的

小区数与房龄分段取自房产平台的小区库（房天下），采集时间 2026 年 11 月。房龄分段不是抽样估算——列表页有按建筑年代筛选，每一档直接给出小区数量，所以 20 年以上、15–20 年、10–15 年、5 年内这四档是精确数。

「年份未标注」是总数减去上述四档的差额。这部分小区在平台里没有填写建成年份，本表单独列出，不并进任何一档。把它当成次新会得出错误结论——比如某老城区会算出近一半房子是新的，实际上只是那批小区没填年份。

口径说明：小区数统计的是住宅类小区，不含商住公寓与写字楼；同一小区分期开发的，平台按分期登记，可能计为多个。各城区合计略小于城市总数，差额来自平台未归入任何行政区的条目。

这张表能用来做什么

判断改造深度。20 年以上占比过半的区，房子的问题多在管线和防水，只做表面翻新两三年内要返工；占比两成上下的区，多数房子只需按功能调整。

判断报价合理性。同一个城市里，老城区的报价普遍高于新城，差价主要来自拆除量、垃圾清运与管线更换，不是材料。拿新城的价格去比老城的报价，结论一定是后者贵。

判断服务商经验是否对口。问一家在某个区做过多少套同年代的房子，答得出具体小区与年份的，说明真的在做；只答「都做过」的，通常没有可核对的记录。

各区的房龄结构、板块分布与施工难点，见区域研究栏目下的城市档案。

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